厦门：首个出台“限售令”城市价跌量增待“解禁”

自2017年3月25日起，厦门开始执行新规：居民新购买住房，需在取得产权证后满2年方可上市交?#20303;?#36825;意味着，到今年3月25日厦门首批限售房源即?#23665;?#31105;入市。

近日，《每?#31449;?#27982;新闻》记者调查发现，与去年下半年进入冰冻期形成反差，今年开年以来厦门楼市出现回暖迹象，开发商推盘速?#35753;?#26174;加快，新房供应有较大幅度上涨。如3月份，厦门有9个重点项目开盘，多项目开盘去化情况可观。当月厦门商品住宅供应面积达8.52万平方米，环比上涨238%；商品住宅成交面积10.96万平方米，环比上涨213%。

安居客研究院房产分析师吴寅向分析认为，厦门二手房成交?#30475;?#20004;年来新高，真正有住房需求?#30446;?#32676;开始重新占据上风，且所占比例随着时间的推移越来越大。而这部分客群对于房产的主要诉求是住，而非投资。这就使得，当所谓的“解?#20303;?#25151;源到期后，并不见得会流向市场。

二手房市场表现抢眼

2017年3月份限售新政颁?#23478;?#21518;，厦门二手房成交量近乎腰斩。2017年4月，二手房成交3830套，而这一数据在新政颁布前夕的3月份达到7000套左右。去年下半年，厦门楼市迎来寒冬，楼盘降价、亏本销售?#21335;?#24687;不断传出，万科在厦门?#21335;钅可?#33267;一度被推上热搜榜。

不过，近来厦门的房地产市场回温迹象明显。新景祥厦门市场研究中心数据显示，厦门二手房市场刷新近两年来新高，3月份全市二手住宅成交?#30475;?#21040;4433套，环比上涨154%，同比上涨388%；成交面积为425879平方米，同比上涨384%。1至3月全市二手住宅累计成交9345套，成交面积90万平方?#20303;?

二手房成交?#30475;?#24133;增长是否与近期厦门两年限售政策到期有关呢？

《每?#31449;?#27982;新闻》记者注意到，从购房签订合同到取得不动产证，再到不动产证满2年后才可上市交易，意味着不少房?#21019;?#36141;买到售卖需要“冻结”4年左右时间，?#23548;?#21487;供入市的房源并不多。

吴寅认为，进入4月份之后，成交的房源中，真正有住房需求?#30446;?#32676;开始重新占据上风，且所占比例随着时间的推移会越来越大。而这部分客群对于房产的主要诉求是住，而非投资。这就使得，当所谓的“解?#20303;?#25151;源到期后，并不见得会流向市场。

再者，即便当?#21271;?#22871;牢的投资客硬撑到了今日，按照当前的市场行情来看，这部分投资客也不一定会拿出来售卖，因为如今?#20137;?#25163;房价比之2017年3~4月时至少跌了20%~30%。同时，现阶段市场行情?#28142;恚?#26377;着企稳向好的预期，这部分房源更希望能再往回涨一些，以尽量减少损失。

土地市场方面，3月22日厦门迎来今年首场土拍，吸引了众多龙头房企前来竞拍。最终由中南和首创、翔发联合体分别以26211元/平方米及 25209元/平方米的楼面价夺得翔安南部新城的两宗地块，虽然价格与周边“地王?#34987;?#26377;一定差距，但相比2018年出让翔安地块在价格上已有不小反弹，可以看出开发商对于厦门房地产市场预期重新走高。

新房去化冷热不均

首场土拍过后，新房市场也迎来一波开盘潮。3月份厦门有9个重点项目开盘，开发商推盘速?#35753;?#26174;加快，供应与成交有较大幅度上涨。

?#28304;?#19994;内人士认为，成交大涨原因一方面是由于每年2月份一直是成交低谷，3月份涨幅较大也在情理之中；另一方面，楼市迎来“小阳春?#20445;?#26377;明显的回暖迹象，买房人的观望心态有所改变。

不过厦门新房市场成交均价仍在下跌，同时库存较去年明显增加。数据显示，受整体成交结构影响，一季度成交均价环比下跌12%。调控周期下近24个月平均去化仅7.4万㎡，同比2018年全市库存去化周期约87个月增长至103个月，库存去化压力加剧；其中新房可售余量175万平方米，按近12个月平均去化6.27万平方米计算，可售库存去化周期需28个月，同比2018年末增加了8个月。

3月份，厦门8个项目9次开盘，除个别项目基于入市产品的提升?#34892;?#24133;涨价外，大部分项目?#28304;?#20110;让利促销状态。但从去化情况来看，不同项目之间的去化率差别较大。

如3月9日开盘?#21335;?#23433;金茂悦，开盘价格与上次开盘（2018年10月26日，首推出2#、6#、8#高层，折后均价26850元/平方米）的价格相比再次下调，但因区位优势较弱，去化当天去化仅13?#20303;?

保利叁仟栋壹海里3月两次开盘，去化差异明显。3月8日开盘的去化率达到61%；3月23日再次开盘，优惠力度基本持平，但去化率却降至10%。

而特房莱昂公馆凭借价格优势吸引?#25307;?#23458;户，3月29日推出的92套房源当天即售罄。

值得注意的是，也?#26032;?#30424;价格出?#20013;?#24133;上调。位于集美新城片区的国贸天悦，3月份的开盘价格相比上一批次（2018年8月18日，推出8#楼高层，均价35000元/平方米）上涨了3000元/平方?#20303;?

新景祥厦门研究中心总经理张建向《每?#31449;?#27982;新闻》记者表示，价格因素?#26376;?#30424;去化影响明显，今年整体的去化情况?#28909;?#24180;理想，做了促销策略的高性价比楼盘会?#35753;?#26377;折扣的楼盘去化更快。他预测，随着购房者逐步结束观望，房企信心逐渐恢复，预计二季度起厦门土地市场将在平稳中?#20013;?#21521;暖发展。